Intelligence de corridor / E01 South Riverdale, Leslieville et Riverside

E01 : moins de dollars, plus d’acheteurs.

Le E01, ce sont quatre communautés MLS : Blake-Jones, Greenwood-Coxwell, North Riverdale et South Riverdale. Il va de la rivière Don à Coxwell vers l'est, et du Danforth au canal maritime vers le sud. En septembre 2026, le prix de référence ici a baissé de 4,26 % sur un an. Dans la Ville de Toronto, les prix ont baissé de 3,84 %. Dans l'ensemble du territoire TRREB, de 4,65 %. C'est la deuxième baisse du E01 dans cette série, et une plus profonde, après 1,87 % en août, une hausse de 0,29 % en juillet et de 1,76 % en juin. Pour la première fois, le E01 baisse plus vite que la Ville. En dessous, le marché a rebondi : 64 ventes, à 109 % du prix demandé, en 18 jours. Cette page explique ce qui a changé, d'où viennent les chiffres, et pourquoi un mois dans un sens ou dans l'autre n'est pas une tendance.

Données jusqu'à septembre 2026 / TRREB Market Watch, rapports Community, Condo et Rental Market / Révisé chaque mois / Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage

Source : TRREB Market Watch, septembre 2026, pp. 4, 10 et 26. Les comparaisons avec la Ville de Toronto viennent des MLS HPI Public Tables de TRREB, septembre 2026, qui publient le chiffre pour toute la Ville, que Market Watch ne publie pas. Les ventes et les propriétés à vendre, freehold et appartements condo, sont les chiffres publiés par TRREB pour le mois.

Le marché par type de propriété

En septembre, les maisons freehold représentaient 78 % des ventes et 53 % des propriétés à vendre. Les appartements condo, 22 % des ventes et 37 % des propriétés à vendre. Les deux côtés se sont vendus à des conditions différentes : les jumelés à 113 % du prix demandé en 12 jours, les appartements condo à 97 % en 34 jours.

Source : TRREB Market Watch, septembre 2026, pp. 4, 8, 10, 12, 14, 16. Ratio ventes/nouvelles inscriptions du district (tendance) 48,2 % ; mois d'inventaire (tendance) 2,4. TRREB publie les deux pour tous les types de propriété ensemble. Les parts sont notre calcul à partir des mêmes pages : freehold (détaché, jumelé, rangée) 50 ventes et 84 propriétés à vendre ; appartements condo 14 ventes et 59 à vendre.

Le E01 face aux autres secteurs que nous couvrons

Six secteurs, du plus rapide au plus lent. L'est de la ville se vend toujours le plus vite, et le E01 est repassé au-dessus du prix demandé — à 109 %, le plus haut de Toronto. Aucun des cinq autres ne l'est.

Source : TRREB Market Watch, septembre 2026, tous types de propriété, répartition de la Ville de Toronto et sommaire All TRREB Areas. Les mois d'inventaire sont le chiffre de tendance sur 12 mois publié par TRREB.

Et voici la direction des prix sur douze mois. Cette mesure tient compte de ce qui s'est vendu, alors c'est la comparaison la plus juste.

Source : TRREB Market Watch, septembre 2026, p. 26 ; ligne Ville de Toronto tirée des MLS HPI Public Tables de TRREB, septembre 2026. Ce sont les variations annuelles publiées par TRREB. TRREB révise l'historique de son indice, donc un calcul à partir des valeurs de l'indice ne les reproduira pas. TRREB ne publie pas d'indice pour les maisons en rangée du E03.

Trois choses ressortent. D'abord, le E01 n'est pas cher parce qu'il est chic. Il est cher parce que ce sont surtout des maisons. En septembre, le prix moyen du E01 (1 223 544 $) dépassait de 52 % celui du centre-ville C01 (804 651 $), sur environ le quart des ventes. C'est parce que presque tout ce qui se vend dans le C01 est un appartement condo, et que 50 des 64 ventes du E01 étaient des maisons. Les moyennes par district de TRREB suivent le type de propriété bien plus que l'emplacement. Ensuite, les appartements condo baissent partout, mais en septembre ceux du E01 ont moins baissé que la plupart : 4,47 %, contre 6,36 % pour la Ville et 6,88 % dans le C01. Enfin, le E01 et le C08 sont des images inversées. Au T2 2026, 440 des 483 ventes du C08 étaient des appartements condo, soit 91 %. Dans le E01, c'était 35 sur 228, soit 15 %. Même ville, même trimestre, mêmes taux d'intérêt. La différence, c'est de quoi chaque district est fait.

Quatre communautés, et « Leslieville » n'en est pas une

Le E01 compte exactement quatre communautés MLS. Il n'y a pas de Waterfront Communities E1. Il n'y a pas non plus de communauté Villiers Island ou Ookwemin Minising. Cela compte beaucoup, et nous y revenons plus bas.

Source : TRREB Community Housing Market Report, Toronto East, T2 2026, répartition par communauté du Toronto E01, tous types de propriété. Notre extraction totalise 228 ventes et 302 662 757 $ sur les quatre communautés, et la colonne des appartements condo totalise 35, ce qui correspond à la ligne E01 du Condo Market Report T2 2026 de TRREB. Les parts sont notre calcul. Part freehold des ventes par communauté : North Riverdale 95 %, Blake-Jones 94 %, Greenwood-Coxwell 94 %, South Riverdale 66 %. TRREB masque les chiffres lorsqu'il y a eu deux ventes ou moins. Trimestriel, tous types de propriété.

« Leslieville » n'existe pas dans le MLS. Il se trouve dans South Riverdale, qui porte plus de la moitié des ventes du district et s'étend des lofts de Queen East jusqu'aux Port Lands au sud. Les cartes de quartiers de TRREB n'ont pas changé depuis 2011. Le président de TRREB a dit publiquement que des secteurs seraient ajoutés et mis à jour. Des courtiers ont fait valoir que South Riverdale devrait s'appeler Leslieville. Ce n'est pas arrivé. Ce n'est pas une querelle de noms. C'est un problème de prix qu'on peut mesurer. Dans South Riverdale au T2 2026, les jumelés se sont vendus à 112 % du prix demandé en dix jours. Les appartements condo, à 98 % en 30 jours. Deux marchés très différents sont moyennés dans une seule ligne de communauté, et une seule case de recherche MLS renvoie les deux. Un ensemble de comparables tiré de « South Riverdale » n'est pas un vrai ensemble de comparables.

Ce qui se construit ici, et quand

Le E01 a plus d'infrastructures annoncées que tout autre secteur que nous couvrons. Dans les six derniers mois, presque toutes les dates qui s'y rattachent ont glissé. Ci-dessous, chaque projet est décrit avec ce qui est réellement confirmé.

• Parc Biidaasige : construit, et il grandit. C'est le seul projet où la réalité devance le marketing. La protection contre les inondations des Port Lands a été atteinte le 30 septembre 2025. Elle protège 174 hectares, a ouvert la nouvelle embouchure de la Don et livré quatre ponts. Le parc Biidaasige a ouvert à l'été 2025 et a gagné dix acres de plus le 24 juillet 2026. Deux mises en garde tirées de la mise à jour de la Ville du 24 février 2026 : elle ne publie pas de coût total final, et « l'achèvement substantiel » n'est pas la fin. Le programme de gestion des sédiments continue indéfiniment.
• Dragage du canal Keating : permanent, et rarement mentionné. Le rapport de la Ville de février 2026 dit que les Port Lands ne peuvent être pleinement développées que si le canal Keating est dragué chaque année. Cela coûte environ 12 à 15 millions de dollars par an, chaque année. Une nouvelle installation d'élimination est à l'étude, contre 25 à 35 ans de capacité restante. Cette installation n'a ni site, ni évaluation environnementale, ni budget, ni date d'achèvement. C'est un coût d'exploitation permanent pour la Ville, pas un projet qui se termine. Il n'apparaît dans presque aucun document de marketing.
• Villiers Island : le zonage est toujours devant le Tribunal. Le Conseil a approuvé le cadre révisé d'Ookwemin Minising les 20 et 21 mai 2026. Waterfront Toronto a lancé un appel à un partenaire de développement pour le premier îlot résidentiel le 10 juin 2026 : environ 700 logements, avec une cible de 30 % de locatif abordable. Trois choses à mettre en face. D'abord, le rapport du personnel dit que la modification de zonage doit attendre que le règlement 702-2024 soit pleinement en vigueur, et l'OPA 409 comme le règlement 702-2024 sont toujours devant le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire. Le zonage de base de l'île est toujours en appel. Ensuite, aucune date de clôture de l'appel, et aucun calendrier pour l'étape suivante, n'a été publié. Enfin, la cible d'occupation souvent citée de 2031 à 2032 vient de la mise à jour de la Ville du 15 septembre 2025. La même mise à jour contient un avertissement du personnel : la viabilité financière des projets résidentiels est « à un risque historiquement élevé » compte tenu de la hausse des coûts de construction, des risques commerciaux et des différends tarifaires lancés par les États-Unis. Le nombre de logements de la phase 1 a aussi glissé d'environ 4 500 en septembre 2025 à environ 4 100 en avril 2026. Quiconque qualifie Villiers Island de zonée et prête à construire devance le dossier.
• La frontière la plus importante de cette page. Sur la carte des districts publiée par TRREB, South Riverdale (E01) s'étend au sud dans les Port Lands. La carte place l'étiquette South Riverdale sur les bassins du canal maritime. TRREB n'a créé aucune communauté Villiers Island, et ses cartes de quartiers datent de 2011. TRREB ne publie aucune description de limites à l'échelle des rues, alors nous décrivons ce que la carte montre, pas une ligne définitive. Le résultat pratique, dans un cas comme dans l'autre : plusieurs milliers de nouveaux logements seront un jour comptés dans les statistiques de South Riverdale, une communauté qui a vendu 122 propriétés au deuxième trimestre de 2026. Quand cette offre arrivera, cela ne ressemblera pas à l'apparition d'un nouveau district. Cela ressemblera aux chiffres de South Riverdale qui se cassent.
• SLR Waterfront East : financé, mais le lien qui compte est à dix ans. Trois gouvernements ont engagé environ 3 milliards de dollars, un tiers chacun, le 30 mars 2026, dans le cadre d'une entente Canada-Ontario de 8,8 milliards sur dix ans pour les infrastructures liées au logement. La ligne fait 3,8 km : Union, Queens Quay East, Cherry Street, Commissioners Street et Ookwemin Minising. Le point du Conseil des 22 et 23 avril 2026 montre le reste. Le lien de Cherry Street vers le nord jusqu'à King Street est à environ dix ans, et dépend de la section 5 du Gardiner. Le phasage n'a pas été discuté en public. La Ville porte le risque de dépassement. Le rapport au Conseil a été repoussé au début de 2027. Le service est vaguement lié à une occupation de l'île en 2032. Le service complet jusqu'à la gare Union n'a pas de date. Le propre rapport de la Ville sur l'île qualifie le transport Waterfront East de « fondamental pour livrer des communautés complètes », tout en notant qu'il n'a pas été financé dans l'enveloppe de 975 millions.
• Ligne Ontario : les stations ont des noms, et la date a bougé. Les nouveaux noms de stations ont été confirmés le 16 avril 2026 : King-Bathurst devient King West, Queen-Spadina devient Chinatown, Corktown devient Distillery District, et Riverside-Leslieville devient Leslieville. Deux tunneliers creusent d'Exhibition vers Don Yard, jusqu'à 40 mètres de profondeur. L'investissement fédéral est chiffré à plus de 4 milliards de dollars. Le calendrier, franchement : la mise à jour des travaux de la Ville du 18 décembre 2025 dit achèvement en 2031. Neuf semaines plus tard, le 18 février 2026, le chef de la direction de Metrolinx a dit que le projet « tend toujours vers le début des années 2030 pour terminer les travaux de génie civil, puis commencer la phase d'essais et de mise en service ». La province n'a pas voulu s'engager sur une date d'ouverture. La promesse de 2019 était 2027 à 10,9 milliards. Le coût rapporté dépasse maintenant 27 milliards. Les travaux dépassent aussi la date. Les propres avis de Metrolinx font durer les travaux de la station Gerrard jusqu'en septembre 2031, ce qui ne cadre pas avec une ouverture en 2031. Cela veut dire trois à cinq ans de plus de lourdes perturbations sur Queen East, Carlaw et Gerrard, exactement les rues qui portent la prime de Leslieville. Dans le corridor Lakeshore East, quatre ponts ferroviaires sont remplacés et des murs antibruit d'au moins cinq mètres sont installés des deux côtés, d'environ Eastern Avenue jusqu'à l'est de Pape. Tout argument sur le E01 qui repose sur « le métro en 2031 » repose sur une date que Metrolinx ne défend plus.
• East Harbour : le pôle de transport est réel, mais l'histoire des emplois s'est affaiblie. La construction du pôle de transport East Harbour a commencé le 17 juin 2025 : six voies parallèles, trois quais centraux, deux voies de la Ligne Ontario plus quatre voies GO pour Lakeshore East et Stouffville, et six entrées. Le service GO est visé pour 2028 et la Ligne Ontario pour 2031. C'est un actif réel, en construction maintenant. L'usage du terrain, c'est une autre histoire. Le site a glissé vers des permissions résidentielles, aucune date de début ou de fin pour des bureaux n'a été publiée, et aucun locataire principal n'est confirmé. Nous n'avons pas pu consulter les sources primaires sur le locataire commercial actuel, alors ceci est une déduction, pas un recul confirmé. Si vous avez acheté à proximité sur une thèse d'emplois « vivre-travailler », cette thèse est beaucoup plus faible qu'il y a trois ans, de la même façon que celle du C08.
• Prolongement de Broadview et section 5 du Gardiner : aucune date. Le prolongement de Broadview Avenue a terminé son évaluation environnementale en décembre 2023 : une emprise de 37,5 mètres avec voies réservées au tramway, d'Eastern Avenue à Lake Shore Boulevard East. Pas jusqu'à Commissioners Street, ce qui est une exagération fréquente. L'évaluation n'a ni calendrier de construction ni financement. Ce qui est en cours, ce sont les travaux préparatoires : la protection contre les inondations Broadview et Eastern, approuvée en avril 2021 et maintenant en construction, qui selon Waterfront Toronto rend possibles à la fois le prolongement de Broadview et East Harbour. La section 5 du Gardiner, de Cherry Street à la Don Valley Parkway, n'a ni année de début ni année de fin publiée. Les bretelles Logan ont déjà été retirées. Cet écart compte. Les travaux du Gardiner sont la raison donnée pour laquelle le lien de Cherry Street est à dix ans, donc l'absence de calendrier de la section 5 est ce qui retient la connexion de transport vers Villiers Island.
• Expansion GO : le E01 garde l'électrification, dix ans plus tard. Un document interne de Metrolinx de mars 2025, obtenu par une demande d'accès à l'information et rapporté en mars 2026, montre que le service GO bidirectionnel toute la journée arrivera environ dix ans plus tard que la cible initiale de 2032. L'électrification se limite à Lakeshore West et Lakeshore East ; Stouffville, Kitchener et Barrie ont été abandonnées. Même les lignes Lakeshore ne seront que partiellement électrifiées vers 2035. Metrolinx a par ailleurs radié plus de 500 millions de dollars d'améliorations. Pour le E01, c'est une bonne nouvelle et une nouvelle tardive à la fois : son corridor garde l'électrification alors que trois autres la perdent. Mais le E01 n'a pas de gare GO à lui. La nouvelle gare la plus proche est East Harbour, de l'autre côté de la Don, visée pour 2028. L'avantage GO du E01 est indirect.
• District McCleary : un vrai chiffre, sur un calendrier 2029. Le plan-cadre du district McCleary de la Ville a été rapporté le 3 février 2026 et présenté au comité de la planification et du logement le 14 avril 2026. Il prévoit 8 500 à 9 500 logements dans les terrains au sud et à l'est du cœur du district. C'est un chiffre de la Ville, pas d'un promoteur. Mais le plan est encore une ébauche. Des demandes privées sont devant le Tribunal ontarien de l'aménagement du territoire, avec des règlements conclus en 2024 et 2025, et la Ville dit que les outils pour le mettre en œuvre sont attendus au début de 2029. La plus grande demande vérifiée à l'intérieur est le 280 Commissioners Street : 40 et 45 étages, 937 logements. Un rapport du personnel du 17 décembre 2025 recommandait que l'avocat de la Ville s'y oppose devant le Tribunal pendant que les discussions continuent.
• Une chose que nous ne prétendons délibérément pas. Nous avons cherché un dossier récent sur la contamination au plomb à South Riverdale venant de l'ancienne fonderie : teneurs en plomb des sols, réponse de la Santé publique de Toronto, n'importe quoi de 2024 à 2026. Cela a sa place sur une page comme celle-ci si c'est d'actualité. Nous n'avons rien trouvé. Les recherches n'ont renvoyé que des études des années 1990 sur la plombémie des enfants de Toronto. Nous ne publierons pas de chiffres sur les sols ni une réponse de la Ville que nous ne pouvons pas citer. Ce qui est vérifiable est plus étroit. Les Port Lands sont une ancienne zone industrielle et d'enfouissement assainie dans le cadre du projet de protection contre les inondations, avec un programme continu d'échantillonnage des sédiments. Le passé industriel documenté de South Riverdale, c'est la savonnerie Lever Brothers, aujourd'hui les terrains d'East Harbour. Si vous achetez une propriété précise ici, la vérification environnementale est une question propre à chaque site, et nous la traitons ainsi.

Comment nous abordons un achat dans le E01

À 2,4 mois d'offre et 109 % du prix demandé, la marge de négociation qu'août laissait entrevoir a disparu. Le travail consiste de nouveau à décider ce qui vaut la peine d'être payé au-dessus du prix demandé, et à écrire ce plafond avant le jour des offres. Cinquante ventes freehold en un mois, c'est un vrai échantillon, alors traitez septembre comme le marché, pas comme du bruit. Les condos sont un marché différent, et nous les évaluons à leurs propres conditions plus bas.

Ce que les loyers nous disent

Le trimestre dernier, nous avons écrit que les loyers du E01 dépassaient ceux du district du centre-ville est pour chaque nombre de chambres. Le Rental Market Report du T2 2026 ne le confirme pas, alors voici l'affirmation plus étroite que nous pouvons défendre. Les une chambre du E01 se louent encore plus cher que dans le C08 et que dans la Ville : 2 449 $ contre 2 269 $ dans le C08 et 2 316 $ à l'échelle de la Ville, sur 83 baux, en hausse par rapport à 63 au T1. Les deux chambres se sont inversées : 3 082 $ dans le E01 contre 3 122 $ dans le C08 et 3 154 $ dans la Ville. Au T1, le E01 était à 3 220 $ contre 3 068 $. Il n'y a eu aucun bail de studio ni de trois chambres en appartement dans le E01 au T2, alors il n'y a rien à comparer. Les locations de maisons en rangée, c'était huit baux dans le trimestre, trop peu pour être cités. Donc le E01 a loué 134 appartements en un trimestre et a demandé plus pour les une chambre qu'un district qui en a loué 3 535, et moins pour les deux chambres. Les locataires paient encore pour être ici, en argent, maintenant. Mais seulement pour le type de logement que la plupart d'entre eux louent, pas pour tous.

Deux mises en garde honnêtes. L'inversion des deux chambres repose sur 51 baux du E01 contre 1 080 dans le C08, alors traitez-la comme un signal, pas un verdict. Le chiffre des une chambre, sur 83 baux, est celui à citer. Le calcul côté propriété a aussi bougé. Prenez le prix moyen des appartements condo du T2, 695 140 $, et le loyer de 2 449 $ pour une chambre : le rendement brut est d'environ 4,2 %. C'est au niveau de la Ville, environ 4,2 %, toujours bien en dessous des environ 5,2 % du W04, mais ce n'est plus le plus bas des secteurs que nous couvrons. Le C01 et le E03 rapportent maintenant moins. Le trimestre dernier, nous avons dit que le E01 louait le mieux et rapportait le moins. Sur les données du T2, il loue près du sommet pour les une chambre seulement, et rapporte dans la moyenne. Vous achetez toujours ici de l'appréciation et de bons locataires, pas un taux de capitalisation. Nous préférons corriger l'affirmation en public que la laisser telle quelle.

Questions fréquentes sur le E01

Les statistiques de marché sont des chiffres agrégés reproduits des rapports Market Watch du Toronto Regional Real Estate Board pour août et septembre 2026 et septembre 2025 (ventilation municipale de la Ville de Toronto), des MLS HPI Public Tables, septembre 2026, du Community Housing Market Report, Toronto East, T2 2026, du Condo Market Report, T2 2026, et du Rental Market Report, T1 2026 et T2 2026. Le tableau des communautés et ses parts d'appartements condo utilisent le Community Housing Market Report du T2 2026 et restent sur celui-ci jusqu'à ce que TRREB publie les rapports du T3 2026 ; le dossier locatif et les rendements bruts utilisent les Rental et Condo Market Reports du T2 2026. Les questions environnementales et de contamination sont propres à chaque site et cette page n'est pas une évaluation environnementale. Les mois d'inventaire sont la tendance 12 mois publiée par TRREB sur une base tous types. Les mois d'offre, ventilations par segment, parts communautaires, parts par type, comparaisons en pourcentage entre marchés et rendements bruts sont calculés par nous à partir des chiffres publiés ; les mois d'offre sont les inscriptions actives divisées par les ventes mensuelles pour le mois et le segment indiqués, et le rendement brut est indiqué avant coûts et n'est pas une projection de rendement. Les variations annuelles de l'indice MLS HPI sont les chiffres publiés par TRREB ; TRREB révise l'historique de son HPI, donc l'arithmétique indice sur indice ne les reproduit pas. TRREB supprime les statistiques lorsque les transactions sont au nombre de deux ou moins. Les descriptions de limites communautaires dérivent de la couche cartographique publiée par TRREB, que TRREB n'a pas mise à jour depuis 2011 et pour laquelle TRREB ne publie aucune définition au niveau des rues. L'information est réputée fiable mais non garantie et ne constitue ni une évaluation ni une estimation d'une propriété spécifique. La performance passée du marché ne prédit pas les résultats futurs. Les calendriers d'infrastructure, de planification et de développement sont tels que rapportés publiquement par Metrolinx, la TTC, Infrastructure Ontario, Waterfront Toronto, la Province de l'Ontario, le gouvernement du Canada et la Ville de Toronto en date de septembre 2026 et peuvent changer ; lorsqu'un calendrier est non publié, non financé, en appel ou contesté, nous l'avons dit. Prepared by Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage. Each Office Independently Owned and Operated. Sans intention de solliciter des propriétés actuellement inscrites à la vente ni des acheteurs actuellement sous contrat.