社区情报 / E01 South Riverdale、Leslieville 与 Riverside

E01：房价降了，买家多了。

E01 由四个 MLS 社区组成：Blake-Jones、Greenwood-Coxwell、North Riverdale 和 South Riverdale。范围从 Don 河向东到 Coxwell，从 Danforth 向南到船运水道。2026年9月，这里的基准价比一年前跌了4.26%。多伦多市跌了3.84%。整个 TRREB 地区跌了4.65%。这是 E01 在这一轮里第二次下跌，而且跌得更深，之前8月跌1.87%，7月涨0.29%，6月涨1.76%。E01 第一次跌得比全市快。往下看，市场反弹了：64套成交，成交价是挂牌价的109%，18天卖出。这一页讲清楚：什么变了，数字从哪里来，以及为什么单一个月无论往哪个方向走都不等于趋势。

数据截至2026年9月 / TRREB Market Watch、Community、Condo 及 Rental Market 报告 / 每月复核 / Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，第4、10、26页。多伦多市的比较数字取自 TRREB 的 MLS HPI Public Tables（2026年9月），Market Watch 不发布全市数字。永久产权与公寓的成交量和在售量是 TRREB 公布的当月数字。

按房型看市场

9月，永久产权占成交的78%、在售的53%。公寓占成交的22%、在售的37%。两边的成交条件不同：半独立屋以挂牌价113%在12天内卖出，公寓以97%在34天内卖出。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，第4、8、10、12、14、16页。本区成交/新挂牌比（趋势）48.2%；库存月数（趋势）2.4。TRREB 这两项只发布所有房型合计的数字。占比是我们按同几页计算的：永久产权（独立屋、半独立屋、排屋）成交50套、在售84套；公寓成交14套、在售59套。

E01 与我们覆盖的其他区域相比

六个区域，卖得最快的排最前。东区仍然卖得最快，而 E01 重新回到挂牌价之上——109%，全多伦多最高。另外五个区域没有一个做到。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，所有房型，多伦多市分区表及 All TRREB Areas 汇总。库存月数是 TRREB 公布的12个月趋势数字。

再看十二个月的价格方向。这个指标会校正成交房型的构成，所以是最公平的比较。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，第26页；多伦多市一行取自 TRREB 的 MLS HPI Public Tables，2026年9月。这些是 TRREB 自己公布的同比数字。TRREB 会修订指数历史，所以用指数值自己算是算不出来的。TRREB 不发布 E03 的联排指数。

三件事值得注意。第一，E01 贵不是因为它精致，而是因为这里多数是房子。9月，E01 的均价（1,223,544加元）比市中心 C01（804,651加元）高52%，成交量大约只有后者的四分之一。原因是 C01 卖出的几乎全是公寓，而 E01 的64套成交里有50套是房子。TRREB 的分区均价跟着房型走，远多于跟着地段走。第二，公寓到处都在跌，但9月 E01 的公寓跌得比多数地方少：4.47%，全市是6.36%，C01 是6.88%。第三，E01 和 C08 正好相反。2026年第二季度，C08 的483套成交里有440套是公寓，占91%。E01 是228套里的35套，占15%。同一座城市，同一个季度，同样的利率。差别在于每个区是由什么构成的。

四个社区，而“Leslieville”不是其中之一

E01 正好有四个 MLS 社区。没有 Waterfront Communities E1。也没有 Villiers Island 或 Ookwemin Minising 社区。这一点很重要，下面会再说。

来源：TRREB Community Housing Market Report，Toronto East，2026年第二季度，Toronto E01 社区明细，所有房型。我们提取的数字在四个社区加起来是228套成交、302,662,757加元，公寓一栏加起来是35套，与 TRREB 2026年第二季度 Condo Market Report 的 E01 一行相符。占比是我们计算的。各社区永久产权占成交比例：North Riverdale 95%，Blake-Jones 94%，Greenwood-Coxwell 94%，South Riverdale 66%。成交两套或更少时，TRREB 不公布数字。季度数据，所有房型。

“Leslieville”在 MLS 里并不存在。它位于 South Riverdale 之内，这个社区占本区一半以上的成交，从 Queen East 的 loft 一直向南延伸到 Port Lands。TRREB 的社区地图自2011年以来没有变过。TRREB 的主席公开说过会增加和更新区域。有地产经纪主张 South Riverdale 应该标为 Leslieville。这没有发生。这不是名字上的小争议。这是一个可以量出来的定价问题。2026年第二季度，在 South Riverdale 内部，半独立屋以挂牌价112%在十天内成交。公寓以98%在30天内成交。两个非常不同的市场被平均进同一行社区数据，同一个 MLS 搜索框把两者一起吐出来。用“South Riverdale”拉出来的可比案例，不是真正的可比案例。

这里在建什么，什么时候建成

E01 已公布的基建项目比我们覆盖的任何区域都多。过去六个月里，几乎每一个相关日期都往后推了。下面每个项目，都只写真正已确认的内容。

• Biidaasige 公园：已建成，还在扩大。这是唯一一个现实走在宣传前面的项目。Port Lands 的防洪能力于2025年9月30日达成。它保护174公顷土地，打开了 Don 河的新河口，并建成四座桥。Biidaasige 公园2025年夏天开放，2026年7月24日又增加了十英亩。市政府2026年2月24日的更新里有两点要注意：它没有公布最终总成本；“基本完工”不等于结束，沉积物处理计划会无限期持续。
• Keating 水道疏浚：永久性的，却很少被提起。市政府2026年2月的报告说，Port Lands 只有在每年疏浚 Keating 水道的前提下才能完全开发。这每年要花大约1,200万到1,500万加元，年年如此。一个新的处置设施还在研究中，而现有容量还剩25到35年。这个设施没有选址、没有环评、没有预算、没有完工日期。这是市政府一项永久的营运成本，不是一个会做完的项目。它几乎不出现在任何宣传材料里。
• Villiers Island：分区规划仍在裁决庭。市议会于2026年5月20日至21日批准了修订后的 Ookwemin Minising 框架。Waterfront Toronto 于2026年6月10日为第一个住宅地块发出开发伙伴征集：约700套，目标30%为可负担租赁。有三点要对照著看。第一，职员报告说分区修订要等到702-2024号附例完全生效，而 OPA 409 和702-2024号附例都还在安省土地裁决庭审理中。岛上的基础分区仍在上诉。第二，征集的截止日期和下一阶段的时间都没有公布。第三，被广泛引用的2031至2032年首批入住目标，来自市政府2025年9月15日的更新。同一份更新里有职员的警告：考虑到建筑成本上升、对外贸易风险和美国发起的关税争端，住宅开发的财务可行性“处于历史最高风险”。第一期的单位数也从2025年9月的约4,500套下滑到2026年4月的约4,100套。谁说 Villiers Island 已完成分区、随时可以动工，都走在了记录前面。
• 这一页最重要的一条边界。在 TRREB 公布的分区地图上，South Riverdale（E01）向南延伸进 Port Lands。地图把 South Riverdale 的标签放在船运水道的泊位上方。TRREB 没有设立 Villiers Island 社区，它的社区地图还是2011年的。TRREB 不发布街道级的边界文字，所以我们描述的是地图显示的内容，不是一条确定的线。无论哪种情况，实际结果是：几千套新房最终会被记入 South Riverdale 的统计，而这个社区在2026年第二季度只成交了122套。那批供应到来时，看起来不会像一个新分区出现。看起来会像 South Riverdale 的数字崩掉。
• Waterfront East 轻轨：有资金，但关键的那一段还要十年。三级政府于2026年3月30日承诺约30亿加元，各出三分之一，属于一项88亿加元、十年期的加拿大—安省住房基建协议。线路长3.8公里：Union 到 Queens Quay East、Cherry Street、Commissioners Street 和 Ookwemin Minising。2026年4月22日至23日的市议会议程显示了其余部分。Cherry Street 向北到 King Street 的连接段还要大约十年，并取决于 Gardiner 第5段。分期方案没有公开讨论过。超支风险由市政府承担。向市议会提交的报告已推迟到2027年初。通车时间松散地挂在岛上2032年入住这个目标上。到 Union 站的全线服务没有日期。市政府自己的岛屿报告称 Waterfront East 交通是“建成完整社区的根本”，同时记录它并未列入9.75亿加元的资金包。
• 安大略线：车站有了名字，日期却变了。车站更名于2026年4月16日确认：King-Bathurst 改为 King West，Queen-Spadina 改为 Chinatown，Corktown 改为 Distillery District，Riverside-Leslieville 改为 Leslieville。两台盾构机正从 Exhibition 向 Don Yard 掘进，最深40米。联邦投资据称超过40亿加元。时间表，说白了：市政府2025年12月18日的工程更新说2031年完工。九周后，2026年2月18日，Metrolinx 的行政总裁说“我们认为仍在朝著2030年代初完成土建、然后开始测试和调试阶段的方向走”。省政府不肯承诺通车日期。2019年的承诺是2027年通车、造价109亿。现在报道的成本已超过270亿。施工也会超过那个日期。Metrolinx 自己的通告显示 Gerrard 站工程持续到2031年9月，这和2031年通车对不上。这意味著 Queen East、Carlaw 和 Gerrard 还要再承受三到五年的重度干扰，而这几条街正是撑起 Leslieville 溢价的商业街。在 Lakeshore East 走廊，四座铁路桥正在更换，从 Eastern Avenue 附近到 Pape 以东的两侧正在安装至少五米高的隔音墙。任何靠“2031年通地铁”支撑的 E01 论点，靠的都是一个 Metrolinx 已经不再坚持的日期。
• East Harbour：交通枢纽是真的，但就业故事变弱了。East Harbour 交通枢纽于2025年6月17日开工：六条平行轨道、三个岛式站台、两条安大略线轨道加四条服务 Lakeshore East 和 Stouffville 的 GO 轨道，六个出入口。GO 服务目标2028年，安大略线目标2031年。这是一项真实的、正在建设的资产。土地用途则是另一回事。地块已转向住宅许可，办公楼没有公布任何开工或完工日期，也没有确认任何主力租户。我们无法打开关于目前商业主力租户状况的原始报道，所以这是推断，不是已确认的撤退。如果你是基于“居住加工作”的就业论点在附近买房，这个论点比三年前弱了很多，和 C08 的情况一样。
• Broadview 延伸段和 Gardiner 第5段：完全没有日期。Broadview Avenue 延伸段于2023年12月完成环评：37.5米宽的路权，带有电车专用道，从 Eastern Avenue 到 Lake Shore Boulevard East。不是到 Commissioners Street，这是常见的夸大说法。环评没有施工时间表，也没有资金。正在进行的是前期工程：Broadview 与 Eastern 防洪工程，2021年4月批准，现已施工，Waterfront Toronto 表示它同时为 Broadview 延伸段和 East Harbour 创造条件。Gardiner 第5段，从 Cherry Street 到 Don Valley Parkway，没有公布开工年份，也没有公布完工年份。Logan 匝道已经拆除。这个缺口很要紧。Gardiner 的工程正是 Cherry Street 连接段要等十年的官方理由，所以第5段没有时间表，就是卡住通往 Villiers Island 交通连接的那一环。
• GO 扩建：E01 保住了电气化，但晚了十年。一份2025年3月的 Metrolinx 内部文件，经信息公开申请取得并于2026年3月被报道，显示全天双向 GO 服务会比原定的2032年目标晚大约十年。电气化只限于 Lakeshore West 和 Lakeshore East；Stouffville、Kitchener 和 Barrie 被取消。即使是 Lakeshore 线，到2035年左右也只能部分电气化。Metrolinx 另外撇账了超过5亿加元的升级投入。对 E01 来说，这既是好消息，也是迟到的消息：它所在的走廊保住了电气化，而另外三条失去了。但 E01 没有自己的 GO 车站。最近的新站是 Don 河对岸的 East Harbour，目标2028年。E01 从 GO 得到的好处是间接的。
• McCleary 区：一个真实的数字，但时间表落在2029年。市政府的 McCleary 区框架规划于2026年2月3日提交报告，2026年4月14日上规划与住房委员会。它规划在本区核心以南和以东的土地上建8,500到9,500套住房。这是市政府的数字，不是开发商的。但这份规划仍是草案。私人申请正在安省土地裁决庭审理，2024年和2025年达成了一些和解，市政府说落实所需的工具预计要到2029年初。其中经核实的最大申请是 Commissioners Street 280号：40层和45层，937套。2025年12月17日的职员报告建议市府律师在裁决庭上反对，同时继续磋商。
• 有一件事我们有意不去主张。我们找过 South Riverdale 旧冶炼厂铅污染的最新资料：土壤铅含量、多伦多公共卫生局的回应，2024到2026年之间的任何内容。如果这件事还在进行，它就该出现在这样的页面上。我们没有找到。搜索只返回1990年代关于多伦多儿童血铅水平的研究。我们不会发布无法引用来源的土壤数据或市政府回应。能核实的内容更窄。Port Lands 是防洪工程下已经修复的旧工业和填埋区，有一项持续进行的沉积物采样计划。South Riverdale 有记录的工业历史是 Lever Brothers 肥皂厂，即现在的 East Harbour 地块。如果你要在这里买某一处具体物业，环境尽职调查是逐个地块的问题，我们也按这个方式处理。

我们在 E01 怎么买

在2.4个月供给和挂牌价109%的条件下，8月露出的那一点议价空间已经没有了。要做的事回到了判断什么值得加价买，并在出价日之前把上限写下来。一个月五十套永久产权成交是一个真实的样本，所以把9月当成市场本身，而不是噪音。公寓是另一个市场，下面按它自己的条件来定价。

租金告诉我们什么

上个季度我们写过，E01 每一种户型的租金都高于市中心东区。2026年第二季度的 Rental Market Report 不支持这个说法，所以这里是我们能站得住的、更窄的说法。E01 的一居室租金仍高于 C08，也高于全市：2,449加元，C08 是2,269加元，全市是2,316加元，基于83份租约，比第一季度的63份多。两居室反转了：E01 是3,082加元，C08 是3,122加元，全市是3,154加元。第一季度 E01 是3,220加元对3,068加元。第二季度 E01 没有单间或三居室公寓的租约，所以没有可比的。联排租赁当季只有八份租约，太少，不引用。所以 E01 一个季度租出134套公寓，一居室的租金高于一个租出3,535套的区，两居室则更低。租客仍在用现金、在当下，为住在这里付钱。但只是在他们大多数人租的那种户型上，不是所有户型。

两条诚实的提醒。两居室的反转建立在 E01 的51份租约对 C08 的1,080份上，所以把它当成信号，不是定论。一居室的数字基于83份租约，是该引用的那个。持有端的算术也变了。用第二季度公寓均价695,140加元和2,449加元的一居室租金算，毛收益率约4.2%。这和全市的约4.2%持平，仍远低于 W04 的约5.2%，但已经不是我们覆盖区域里最低的。C01 和 E03 现在收益率更低。上个季度我们说 E01 租金最高、收益率最低。按第二季度数据，它只在一居室上接近最高，收益率居中。在这里买的仍然是升值和好租客，不是资本化率。我们宁愿公开修正这个说法，也不让它留在那里。

关于 E01 的常见问题

市场统计数据为汇总数字，转载自 Toronto Regional Real Estate Board 2026年8月、9月及2025年9月的 Market Watch 报告（多伦多市行政分区）、MLS HPI Public Tables（2026年9月）、Community Housing Market Report（多伦多东区，2026年第二季度）、Condo Market Report（2026年第二季度）及 Rental Market Report（2026年第一季度及第二季度）。社区表及其公寓占比使用2026年第二季度的 Community Housing Market Report，并沿用至 TRREB 发布2026年第三季度报告为止；租赁案例与毛收益率使用2026年第二季度的 Rental 与 Condo Market Report。环境与污染事项因地块而异，本页不构成环境评估。库存月数为 TRREB 发布的全房型口径12个月趋势值。供给月数、板块拆分、社区占比、房型占比、市场间百分比比较及毛收益率由我们根据公布数字计算；供给月数为所示月份与板块的在售房源除以月成交量，毛收益率为未扣成本的毛值，不构成回报预测。MLS 房价指数同比变化为 TRREB 发布数字；TRREB 会修订其 HPI 历史，指数对指数的算术无法复现。交易两笔及以下时 TRREB 隐去统计。社区边界描述源自 TRREB 发布的社区地图图层，该图层自2011年起未更新，TRREB 亦未发布街道级定义。信息被认为可靠但不作保证，亦不构成对任何具体物业的估价或评估。过往市场表现不预示未来结果。基础设施、规划与开发时间表以 Metrolinx、TTC、Infrastructure Ontario、Waterfront Toronto、安大略省、加拿大政府及多伦多市截至2026年9月的公开信息为准，可能变化；凡时间表未公布、未获资金、在上诉或被质疑之处，我们均已注明。Prepared by Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage. Each Office Independently Owned and Operated. 无意招揽目前已挂牌出售的物业或已签约的买家。