片區情報 / E03 Danforth East、Greektown 與 Pape Village

均價漲了。而一套典型住宅的價值變低了。

Danforth Village-East York、O'Connor-Parkview、Woodbine-Lumsden、East York、Crescent Town、Broadview North、Danforth 與 Playter Estates。2026年8月這裡的平均成交價比7月漲了1.3%，中位價漲了4.2%。但基準價——也就是一套典型住宅值多少——比一年前跌了5.62%。這個區從跑贏全市變成跑輸全市。成交價達到掛牌價的100%，33天售出。以下是真正發生的事，以及我們據此怎麼定價。

數據截至2026年8月 / TRREB Market Watch、Community、Condo 與 Rental Market Reports / 每月覆核 / Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage

來源：TRREB Market Watch，2026年8月與2025年8月，第4、10與26頁。與多倫多市的基準價對比，取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年8月，該報告公布 Market Watch 沒有的全市數字。各房型佔比由我們按公布的成交量計算。

市場概況，按房型

上個月申報的跌幅裡大約一半來自成交結構。這個月成交結構把均價推了上去：E03 賣出的獨立屋比例更高，公寓幾乎沒有。要記住的數字是基準價，一年跌了5.62%，而這個區仍然以掛牌價成交，用時一個月出頭。

來源：TRREB Market Watch，2026年8月，第4、8、10、12、14、16頁。分區新掛牌成交率（趨勢）44.1%；供應月數（趨勢）2.7。E03 在2026年8月完全沒有 att/row/townhouse 成交，也沒有公寓式聯排成交，所以那兩行是空的，不是被隱去。公寓的均價與中位價按我們的小樣本規則在三筆成交的月份不予列出；見表格正下方的說明。年度對比方面：2025年8月是40筆成交，均價1,029,442加元，中位價934,000加元，掛牌價100%，29天。

公寓。2026年8月三筆成交，和7月一樣。在這個量級上，均價或中位價逐月比較毫無意義，所以我們只報成交筆數，並改為追蹤基準價：474,600加元，一年跌5.14%（TRREB MLS 房價指數，公寓）。這是我們追蹤的六個片區裡跌幅第三輕的，僅次於 E01 的 -4.58% 和 W06 的 -4.98%。

對比我們覆蓋的片區

六個片區，按成交速度排列。E03 第二緊，僅次於 E01。

來源：TRREB Market Watch，2026年8月，全房型，多倫多市行政分區口徑與 All TRREB Areas 匯總。供應月數是 TRREB 公布的12個月趨勢值。

以及十二個月的價格走向——這個指標把 E03 申報的跌幅和它真實的跌幅分開。

來源：TRREB Market Watch，2026年8月，第26頁；多倫多市那一行取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年8月。這些是 TRREB 自己公布的同比數字。TRREB 會修訂價格歷史，所以拿指數自行計算並不能還原這些數字。TRREB 不為 E03 發布聯排基準價。

三點觀察。E03 對公寓調整的免疫是結構性的，不是聰明。它的公寓基準價跌了5.14%，全市是6.88%，W04 是10.67%。但那只是因為 E03 幾乎沒有公寓：44筆成交中只有3筆，155套在售中只有29套。營銷最常略過的一點是，E03 根本不讓你買到公寓的錯位。它的投資理由是獨立屋，否則就沒有。E03 與 W04 的價格歷史幾乎一樣，眼下的市況卻相反。基準指數307.2對305.0，相差不到1%——但基準價是1,022,100加元對780,200加元，供應月數2.7對5.6。E03 的溢價買到的是更快的成交和稀缺的獨立屋，不是更好的增長記錄。還有半獨立屋是最鋒利的那一端，成交價達掛牌價的104%，11天售出，全區最緊的一格。

八個社區，其中一個不是 Danforth

E03 剛好包含八個 MLS 社區。請注意，真正叫「Danforth」的那個社區是八個裡第三小的，而 Greektown 根本不是 MLS 社區——它橫跨 Danforth 與 Playter Estates-Danforth。

來源：TRREB Community Housing Market Report，Toronto East，2026年第一季，Toronto E03 社區分解，全物業類型。我們的提取結果正好等於 TRREB 公布的分區季度總數138筆成交與157,561,050加元，公寓一欄合計10筆，與 TRREB 2026年第一季 Condo Market Report 的 E03 行一致。佔比由我們計算。成交在兩筆或以下時 TRREB 不予公布，因此 Playter Estates-Danforth 的每一項分類型數據都是空的，East York、O'Connor-Parkview 與 Crescent Town 也有數項如此。

E03 按成交計92%是獨立屋類，八個社區裡有五個本季完全沒有公寓成交。Crescent Town 是唯一有規模的公寓社區，佔了全區本季10筆公寓成交中的8筆。它也是最便宜的，而且差距很大，654,531加元對全區的1,141,747加元，也是最慢的，47天。把 Crescent Town 拿掉，E03 其餘部分的均價是1,205,644加元。Crescent Town 對 E03 分區均價做的事，正是 CityPlace 對 C01 做的事，只是方向相反。以下是八個社區在賣家實際拿到多少掛牌價上的排名。Danforth Village-East York 106%、Playter Estates-Danforth 103%、O'Connor-Parkview 與 Woodbine-Lumsden 同為102%、Broadview North 101%、East York 99%，Crescent Town 與 Danforth 並列98%。八個裡有五個以掛牌價或更高成交，佔了全區138筆成交中的96筆。三個低於掛牌價。

這裡真正在變的是什麼

E03 的處境不尋常，也不舒服：干擾是簽了合同、排了日期的，而好處只是一個範圍。下面每一項都按已經確認的事實陳述。

• 安大略線：市府說2031年；Metrolinx 已經不再為這個日期辯護。市府的安大略線施工更新，2025年第四季，日期為2025年12月18日，寫明這條線「預計於2031年完工」——15.6公里，15個站，從 Exhibition 到 Don Valley 站。四份主要合約都已授出並在進行，包括 Pape 隧道與地下車站標段。九週之後，2026年2月18日，Metrolinx 的首席執行官給了不一樣的答案。他說這個項目「正朝2030年代初完成土建、然後開始測試與調試的方向走」。載客通車在那之後。他明確拒絕給出目標日期。2019年的承諾是2027年通車、造價109億加元。目前見報的造價已經超過270億加元。還有兩點。Gerrard 站在 E01，不在 E03，儘管它經常被算到 Danforth 片區頭上。而北段、也就是 Pape 那一段，我們找不到任何公開資料確認盾構機已經始發——已確認始發的是從 Exhibition 往南的那一台。
• Pape 與 Cosburn：干擾的時間表，用數字說。Pape 站是安大略線與2號線交會的地方。大規模開挖從2025年10月開始，工人正在對現有 TTC 地鐵箱體做托換，預計2026年7月完成。875至887 Pape Avenue 六處 Metrolinx 名下物業的拆除，原定2026年初。Bain Avenue 的緊急出口建築做到2027年第二季，2027年春季起高峰每天70車次。到2026年夏天之前，Pape 站每天大約100車次——而市府批准的運土路線就是 Danforth Avenue 本身。Pape 巴士總站自2024年5月12日起完全關閉，要到2026年夏末。Cosburn 站在 Broadview North 的 Pape 與 Cosburn 交界，開挖支護做到2027年第三季。卡車流量從現在的每天18車次增加到2026年春季的42車次。到2026年秋季開挖與車站施工開始時高峰達每天114到116車次，並「預計持續到2031年」。Pape Village 超過一個街區的商鋪已在2025年拆除。除此之外，Danforth Avenue 本身也被挖開。市府的 Danforth Avenue 升級工程從 Main Street 做到 Victoria Park：更換污水與供水管、重鋪路面，並把油漆自行車道升級為抬高的混凝土自行車道。這項工程從2026年2月22日那一週開始，做到2026年秋季。省府計劃在兩個站點做交通導向社區，Pape 約440個單元，Cosburn 約410個。兩者都沒有公布施工時間表，也沒有指定的合作方。
• 2號線：運力這條線是2037年的事。2026年1月15日宣布由 Alstom 提供70列六節編組 Metropolis 列車，合約23億加元，並有最多再加150列的選擇權。70列中有55列用來替換2號線的車隊。總裝在 Thunder Bay，測試在 Kingston，55%加拿大成分。新聞稿和行業報導都沒有公布交付或投入服務的日期，所以不要給它安一個年份。信號方面，TTC 在2026年選定 Hitachi Rail Canada，而它自己的項目頁把工作寫成「設計階段」，沒有公布完工日期。關於董事會文件的報導把合約定在4.077億加元，分階段安裝到2037年，並指出新舊車混跑時這條線無法自動運行。所以被廣泛引用的 Bloor-Danforth 運力增加40%是真的，它公布的時間點是2037年，而且取決於換車隊。這是 E03 交通故事裡營銷與時間表落差最大的一項。已經交付的是無障礙設施。Donlands 於2024年10月、Greenwood 於2026年2月變為無障礙，此前是2017年的 Coxwell 與 Woodbine，以及2004年的 Main Street。TTC 公布的 Easier Access 時間表上，這條片區已經沒有未完成的車站。
• 六單元：E03 位於僅有的九個選區中的兩個。這是 E03 定價方式上最具體、也最少被討論的變化。市議會在2025年6月26日通過 OPA 818 與654-2025號分區法規，在多倫多25個選區中的九個允許最多六個單元按權利建造。其中兩個——Ward 14 Toronto-Danforth 與 Ward 19 Beaches-East York——覆蓋了 E03 幾乎全部範圍。其餘十六個選區仍按2023年的多單元法規封頂在四個單元。大致上，E03 在 Coxwell Boulevard 以西屬 Ward 14，以東屬 Ward 19。我們核實了這兩個選區都在九個選區名單上，也核對了 E03 六份個別申請所在的選區。但我們沒有逐一核對這個區北緣的每一塊地，所以請理解為大致在範圍內，而不是完全在範圍內。把它和半獨立屋的數據放在一起，這是本頁最鋒利的一件事。一套116萬加元的 Danforth 半獨立屋，以掛牌價的104%在11天內成交，如今還附帶一條六個單元的按權利路徑。E03 是那種罕見的分區：小型開發商和自住家庭在爭同一棟房子。
• MTSA 分區是政策，還不是法律。覆蓋120個主要交通站區的官方規劃修訂在2025年8月獲省府批准並已生效。草擬的分區將允許車站200米內最高30層、容積率8.0，200至500米範圍內20層、容積率6.0。在 Neighbourhoods 分區，主要街道200米內最高六層。E03 有一長串這樣的車站：Pape、Donlands、Greenwood、Coxwell、Woodbine、Main Street、Danforth GO、Victoria Park、Cosburn、Chester 與 Broadview。但分區還沒有立法。市府本應在2026年春季前更新分區。但98號法案，《2026年建造住房與改善交通基建法》，已於2026年6月2日獲御准。它要求多倫多重新評估實施方式，因而把市議會的批准推遲到有了修訂後的工作計劃為止。這條片區自己的次級規劃同樣未定。SASP 552，Coxwell 到 Victoria Park，已生效，並在 Woodbine 那宗批准中被引用。但 OPA 573 / SASP 772，Don Valley 到 Coxwell，涵蓋 Greektown、Playter 與 Danforth，於2022年4月通過後被上訴至安大略土地審裁處。聆訊原定2024年12月2日開始，我們找不到任何公布的裁決。而 OPA 478，Main Street 研究，自2019年起一直在上訴中，也不在省府2025年8月批准的那六份官方規劃修訂之列。結論：E03 大部分範圍的建築高度確實未定——對有耐心的併地者是機會，對今天就付錢的人是風險。
• 自行車道不會被拆；下一批可能會。這件事值得說準確，因為常常被說錯。Danforth 的自行車道是永久的，不是試點。市議會在2021年12月批准其永久地位，2022年夏季裝設了通往 Victoria Park 的延伸段，所以受保護的車道現在從 Broadview 一直到 Victoria Park。212號法案的拆除令只點名 Bloor、Yonge 與 University，Danforth 不在名單上。2025年7月，一名安大略高等法院法官認定強行拆除19公里受保護車道「武斷」且「魯莽」，違反《憲章》，從而保住了它們。安省提出上訴，三名法官組成的上訴法院合議庭在2026年1月聽取了陳詞，裁決預計在2026年7月底前作出——我們無法確認是否已經頒下。安省還在2025年通過了60號法案，進一步限制市政興建自行車道。所以 E03 眼下真正的風險，在於新建車道以及上訴法院怎麼判，而不是拆掉已經存在的。
• Michael Garron：已交付，正在收尾。Ken and Marilyn Thomson Patient Care Centre 已完工並投入運作，病人與員工在2023年初完成搬遷。A、B、C 三翼於2025年3月21日永久關閉，主入口從 Coxwell Avenue 移到 Sammon Avenue 的臨時入口。A、B、C、F 四翼與 D 裙樓的拆除貫穿2026年，為新的 Coxwell Avenue 入口與新綠地讓路。醫院自己公布的時間表說，所有拆除與景觀工程在2026年完成，項目結案，並附上慣常的可能變動聲明。它此前說的是2026年春季，所以請當作一次小幅延後。
• Danforth GO 東移500米，而 GO 服務升級沒有日期。Metrolinx 在2025年10月的說明會上描述了新的南月台、延長的行人隧道和一棟新的輔助建築。同時也描述把車站往東移約500米，為 Lakeshore East 擴建讓出空間。前期工程從2025年9月做到2026年春季，主體施工從2026年秋季到2029年。居民提出走去 Main Street 地鐵站的路更遠了，而那段接駁本來就有大約300米露天人行道，沒有遮蔽。這是本地報紙引述 Metrolinx 的單一來源報導，我們照實標明。另請注意 Danforth GO 位於 Danforth Avenue 的 E02 那一側。與此同時，E03 南緣的走廊工程基本完成。第四條軌道的路基平整與擋土牆，以及 Pape Avenue 到 Kennedy Road 之間的隔音牆，在2025年夏季達到實質完工。Warden、Woodbine 與 Danforth Avenue 三座鐵路橋的拓寬在2025年7月完成。而 Small's Creek 谷地的木棧道，修復了被工程截斷的一條步道，在2025年9月19日開放。沒有日期的，是這一切為之而建的服務本身。Metrolinx 在2025年5月終止了與 ONxpress Operations Inc. 的合約，而市府自己的 GO 擴建年度更新沒有公布任何電氣化日期。我們無法從一手來源核實，2025年3月見報的縮減中哪些走廊留了下來。所以我們不列出 Lakeshore East 的電氣化日期，也不聲稱 E03 會拿到電氣化的服務改善。站得住的說法就是準確的說法：土建已經建好，服務升級沒有排期。
• 開發管線：獲批的、申報中的，以及被擱置的。三個已獲批。1099 Broadview Avenue：共用裙樓上的14層與16層，313個單元，2025年12月16至17日經市議會批准。985 Woodbine Avenue 連同2078至2106 Danforth Avenue：一棟35層塔樓和一棟10層建築，606個單元，緊鄰 Woodbine 站，符合 SASP 552。這一個包含14個租賃置換單元和12個可負擔租賃單元，外加一間超市、一處劇場空間和一所托兒所。它在2024年10月獲推薦、11月獲批，並附帶爭取更多可負擔單元的條款。還有1095與1111 Danforth Avenue：13層、272個租賃單元，保留 Trull Funeral Home 的立面，2024年4月獲推薦批准。三個在審。1450與1500 O'Connor Drive：四棟14、15、21與29層的建築，915個租賃單元，2025年7月初遞交，尚未獲批。2451至2495 Danforth Avenue，Sobeys 地塊：13層與29層，620個單元。工作人員在2025年11月10日建議批准，我們無法確認市議會的決定。還有654至668 Danforth Avenue 連同717至723 Pape Avenue：49層、496個單元，位於未來的 Pape 站。那就是2022年 Greektown 密度爭議背後的那個提案。它最後一次被確認為「在審」是2022年9月，我們無法核實它2026年的狀態。不要把它說成已獲批。然後是最該當作警示的那一個：1627與1675 Danforth Avenue 的 Danforth Garage 用地。那是 Danforth 與 Coxwell 交界的5.05英畝，計劃做成一個公共綜合體，包含可負擔住房、一座新圖書館、一個警局、一處 TTC 設施和社區康樂設施。官方規劃與分區法規修訂在2019年12月經市議會通過，該地塊在2020年5月被納入 Housing Now 第二期。在2026年5月7日的規劃與住房委員會上，工作人員報告它「尚未取得全額資金，因此將繼續進行可行性研究」。到2026年5月中，它被報導為降級處理，開工時間待定。2019年就已分區，2026年仍未獲資金。838 Broadview Avenue 也在2026年5月的同一份名單上，沒有開工日期。E03 對外宣傳的2026至2031年公共項目管線裡，大約一半目前沒有獲得資金的開工日期——這是 E03 的營銷最常略掉的一句話。

我們怎麼給 E03 定價

在2.7個月的供應月數和掛牌價100%這個水平上，沒有人在這裡買到折扣。買到的是這樣一個區：平均成交價漲了1.3%，而一套典型住宅比一年前少值5.62%。要做的功課是弄清楚你買的是這兩者中的哪一個、六單元許可到底值多少錢，以及四到五年的施工讓你付出什麼——換來的是一個沒有人肯給出日期的回報。

租賃 論證

簡短版：E03 在任何有意義的規模上都不是租賃投資者的市場，數據在這一點上毫不含糊。2026年第一季度，全區一共錄得74套公寓掛牌、36套租出——一居室2,026加元，兩居室2,544加元，單間1,830加元，只有三份租約。聯排：掛五套、租出兩套。同一個季度，C08 租出了2,175套公寓。把 E03 當成租金收益標的來營銷的人，手上的樣本是36。

真正算得出來的那筆賬比你猜的要好，但必須帶著上面那條附注來讀。把第一季度456,800加元的公寓均價和2,026加元的一居室配在一起，毛收益率大約5.3%。這是我們覆蓋的六條走廊裡最高的，高於 W04 的大約5.0%，遠高於 E01 的大約4.0%。但它建立在整個季度10筆成交和21份一居室租約上，集中在 Crescent Town，在售59天、成交價為掛牌價的95%。這是一個真實的數字，但樣本薄到撐不起一套策略。

反過來也是真的：同樣的稀薄意味著 E03 沒有招租壓頂。這裡不存在一條即將和私人房東搶客的專建租賃管線，因為根本就沒有多少租賃市場給它進。E03 的收入論證真正安身的地方是多單元。在第14或第19選區做一個六單元改造，用 E03 買一棟房子的入場成本和本地租金表來算，是一個和買公寓吃租完全不同、也站得住得多的模型。我們按物業逐個搭這個模型，把建造成本和市政配套問題都放進去。

關於 E03 的常見問題

市場統計數據為匯總數字，轉載自 Toronto Regional Real Estate Board。來源為2026年7月、8月及2025年8月的 Market Watch 報告（多倫多市行政分區）、2026年8月的 MLS Home Price Index Public Tables、Community Housing Market Report（多倫多東區，2026年第一季度）、Condo Market Report（2026年第一季度）及 Rental Market Report（2026年第一季度）。TRREB 不發布 E03 的聯排基準價。選區與分區的對應關係為近似，僅就具體申請核實，未做窮盡核實。按權利的單元許可受具體地塊的分區、市政配套和建築規範約束。供應月數為 TRREB 發布的全房型口徑12個月趨勢值。板塊拆分、社區佔比、房型佔比、市場之間的百分比比較及毛收益率由我們根據公布數字計算。凡我們自行計算單一板塊的供應月數之處，均為該月在售房源除以該月成交量。毛收益率為未扣成本的毛值，不構成回報預測。MLS 房價指數的同比變化為 TRREB 發布的數字；TRREB 會修訂其價格歷史，因此在指數上直接做算術無法復現這些數字。成交兩筆及以下時 TRREB 隱去統計。社區邊界描述源自 TRREB 發布的社區地圖圖層，該圖層自2011年起未更新，TRREB 亦未發布街道級定義。信息被認為可靠但不作保證，亦不構成對任何具體物業的估價或評估。過往市場表現不預示未來結果。基礎設施、規劃與開發時間表以 Metrolinx、TTC、Infrastructure Ontario、Waterfront Toronto、安大略省、加拿大政府及多倫多市截至2026年8月的公開報導為準，可能發生變化。凡時間表未公布、未獲資金、在上訴或被質疑之處，我們均已注明。Prepared by Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage. Each Office Independently Owned and Operated. 無意招攬目前已掛牌出售的物業或已簽約的買家。