片區情報 / E03 Danforth East、Greektown 與 Pape Village

均價說跌了8.7%。一套典型住宅的價值少了5.8%。

Danforth Village-East York、O'Connor-Parkview、Woodbine-Lumsden、East York、Crescent Town、Broadview North、Danforth 與 Playter Estates。2026年9月這裡的平均成交價比2025年9月低8.7%，中位價低5.5%。基準價——也就是一套典型住宅值多少——跌了5.82%。這個區在三項指標上都跑輸全市。成交價仍然達到掛牌價的100%，27天售出。以下是真正發生的事，以及我們據此怎麼定價。

數據截至2026年9月 / TRREB Market Watch、Community、Condo 與 Rental Market Reports / 每月覆核 / Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage

來源：TRREB Market Watch，2026年9月與2025年9月，第4、10與26頁。與多倫多市的基準價對比，取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年9月，該報告公布 Market Watch 沒有的全市數字。各房型佔比由我們按公布的成交量計算。

市場概況，按房型

上個月成交結構把均價推了上去。這個月推得更用力：獨立屋占成交的73%，均價漲了2.0%，中位價跌了7.9%。要記住的數字是基準價，一年跌了5.82%，而這個區仍然以掛牌價成交，用時不到一個月。

來源：TRREB Market Watch，2026年9月，第4、8、10、12、14、16頁。分區新掛牌成交率（趨勢）45.9%；供應月數（趨勢）2.7。E03 在2026年9月有四筆 att/row/townhouse 成交，沒有公寓式聯排成交；聯排那一行的價格按我們的小樣本規則隱去，公寓式聯排那一行是空的。半獨立屋和公寓的均價與中位價，在九筆和五筆成交的月份按同一規則不予列出；見表格正下方的說明。年度對比方面：2025年9月是59筆成交，均價1,229,621加元，中位價1,090,000加元，掛牌價105%，18天。

公寓。2026年9月五筆成交，8月是三筆。在這個量級上，均價或中位價逐月比較毫無意義，所以我們只報成交筆數，並改為追蹤基準價：453,500加元，一年跌7.69%（TRREB MLS 房價指數，公寓）。這如今是我們追蹤的六個片區裡一年跌幅最陡的，超過了 C01 的6.88%和全市的6.36%。E03 的公寓在這一輪的大部分時間裡靠數量少而得到保護；現在不再受保護了。

對比我們覆蓋的片區

六個片區，按成交速度排列。E03 第二緊，僅次於 E01。

來源：TRREB Market Watch，2026年9月，全房型，多倫多市行政分區口徑與 All TRREB Areas 匯總。供應月數是 TRREB 公布的12個月趨勢值。

以及十二個月的價格走向——這個指標把 E03 申報的跌幅和它真實的跌幅分開。

來源：TRREB Market Watch，2026年9月，第26頁；多倫多市那一行取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年9月。這些是 TRREB 自己公布的同比數字。TRREB 會修訂價格歷史，所以拿指數自行計算並不能還原這些數字。TRREB 不為 E03 發布聯排基準價。

三點觀察。E03 對公寓調整的免疫是結構性的，而它已經磨穿了。它的公寓基準價跌了7.69%，全市是6.36%，W04 是4.75%。這一輪的大部分時間裡，E03 的公寓跌得比全市少，因為幾乎沒有公寓可以重新定價：66筆成交中只有5筆，164套在售中只有29套。數量這一點仍然成立——E03 根本不讓你買到公寓的錯位，因為所謂錯位就是 Crescent Town 的29套掛牌。它的投資理由是獨立屋，否則就沒有。E03 與 W04 的價格歷史幾乎一樣，眼下的市況卻相反。基準指數305.7對305.8，相差不到0.1%——但基準價是1,016,900加元對782,300加元，供應月數2.7對5.5。E03 的溢價買到的是更快的成交和稀缺的獨立屋，不是更好的增長記錄。還有獨立屋如今是最鋒利的那一端，成交價達掛牌價的99%，24天售出，共48筆。半獨立屋仍以104%成交，但用了28天、只有九筆，太少，靠不住。

八個社區，其中一個不是 Danforth

E03 剛好包含八個 MLS 社區。請注意，真正叫「Danforth」的那個社區只占全區第二季231筆成交中的27筆，而 Greektown 根本不是 MLS 社區——它橫跨 Danforth 與 Playter Estates-Danforth。

來源：TRREB Community Housing Market Report，Toronto East，2026年第二季，Toronto E03 社區分解，全物業類型。我們的提取結果在八個社區合計為231筆成交與283,919,437加元，公寓一欄合計22筆，與 TRREB 2026年第二季 Condo Market Report 的 E03 行一致。佔比由我們計算。成交在兩筆或以下時 TRREB 不予公布，因此凡建立在一筆或兩筆成交上的分類型數據都是空的——八個社區每一個都至少有一格如此。

E03 按成交計89%是獨立屋類，而公寓成交不再侷限於一個社區：八個社區裡本季只有兩個完全沒有公寓成交，此前是五個。Crescent Town 仍然是最便宜的，而且差距很大，736,364加元對全區的1,229,088加元，也是最慢的，25天，但它只占全區22筆公寓成交中的7筆，與 Broadview North 一樣多。把 Crescent Town 拿掉，E03 其餘部分的均價是1,280,954加元。Crescent Town 對 E03 分區均價做的事，正是 CityPlace 對 C01 做的事，只是方向相反。以下是八個社區在賣家實際拿到多少掛牌價上的排名。Danforth 110%、Playter Estates-Danforth 108%、Danforth Village-East York 107%、East York 104%、Broadview North、O'Connor-Parkview 與 Woodbine-Lumsden 同為102%，Crescent Town 100%。八個全部以掛牌價或更高成交，涵蓋了全區全部231筆成交。第一季有三個低於掛牌價。

這裡真正在變的是什麼

E03 的處境不尋常，也不舒服：干擾是簽了合同、排了日期的，而好處只是一個範圍。下面每一項都按已經確認的事實陳述。

• 安大略線：市府說2031年；Metrolinx 已經不再為這個日期辯護。市府的安大略線施工更新，2025年第四季，日期為2025年12月18日，寫明這條線「預計於2031年完工」——15.6公里，15個站，從 Exhibition 到 Don Valley 站。四份主要合約都已授出並在進行，包括 Pape 隧道與地下車站標段。九週之後，2026年2月18日，Metrolinx 的首席執行官給了不一樣的答案。他說這個項目「正朝2030年代初完成土建、然後開始測試與調試的方向走」。載客通車在那之後。他明確拒絕給出目標日期。2019年的承諾是2027年通車、造價109億加元。目前見報的造價已經超過270億加元。還有兩點。Gerrard 站在 E01，不在 E03，儘管它經常被算到 Danforth 片區頭上。而北段、也就是 Pape 那一段，我們找不到任何公開資料確認盾構機已經始發——已確認始發的是從 Exhibition 往南的那一台。
• Pape 與 Cosburn：干擾的時間表，用數字說。Pape 站是安大略線與2號線交會的地方。大規模開挖從2025年10月開始，工人正在對現有 TTC 地鐵箱體做托換，預計2026年7月完成。875至887 Pape Avenue 六處 Metrolinx 名下物業的拆除，原定2026年初。Bain Avenue 的緊急出口建築做到2027年第二季，2027年春季起高峰每天70車次。到2026年夏天之前，Pape 站每天大約100車次——而市府批准的運土路線就是 Danforth Avenue 本身。Pape 巴士總站自2024年5月12日起完全關閉，要到2026年夏末。Cosburn 站在 Broadview North 的 Pape 與 Cosburn 交界，開挖支護做到2027年第三季。卡車流量從現在的每天18車次增加到2026年春季的42車次。到2026年秋季開挖與車站施工開始時高峰達每天114到116車次，並「預計持續到2031年」。Pape Village 超過一個街區的商鋪已在2025年拆除。除此之外，Danforth Avenue 本身也被挖開。市府的 Danforth Avenue 升級工程從 Main Street 做到 Victoria Park：更換污水與供水管、重鋪路面，並把油漆自行車道升級為抬高的混凝土自行車道。這項工程從2026年2月22日那一週開始，做到2026年秋季。省府計劃在兩個站點做交通導向社區，Pape 約440個單元，Cosburn 約410個。兩者都沒有公布施工時間表，也沒有指定的合作方。
• 2號線：運力這條線是2037年的事。2026年1月15日宣布由 Alstom 提供70列六節編組 Metropolis 列車，合約23億加元，並有最多再加150列的選擇權。70列中有55列用來替換2號線的車隊。總裝在 Thunder Bay，測試在 Kingston，55%加拿大成分。新聞稿和行業報導都沒有公布交付或投入服務的日期，所以不要給它安一個年份。信號方面，TTC 在2026年選定 Hitachi Rail Canada，而它自己的項目頁把工作寫成「設計階段」，沒有公布完工日期。關於董事會文件的報導把合約定在4.077億加元，分階段安裝到2037年，並指出新舊車混跑時這條線無法自動運行。所以被廣泛引用的 Bloor-Danforth 運力增加40%是真的，它公布的時間點是2037年，而且取決於換車隊。這是 E03 交通故事裡營銷與時間表落差最大的一項。已經交付的是無障礙設施。Donlands 於2024年10月、Greenwood 於2026年2月變為無障礙，此前是2017年的 Coxwell 與 Woodbine，以及2004年的 Main Street。TTC 公布的 Easier Access 時間表上，這條片區已經沒有未完成的車站。
• 六單元：E03 位於僅有的九個選區中的兩個。這是 E03 定價方式上最具體、也最少被討論的變化。市議會在2025年6月26日通過 OPA 818 與654-2025號分區法規，在多倫多25個選區中的九個允許最多六個單元按權利建造。其中兩個——Ward 14 Toronto-Danforth 與 Ward 19 Beaches-East York——覆蓋了 E03 幾乎全部範圍。其餘十六個選區仍按2023年的多單元法規封頂在四個單元。大致上，E03 在 Coxwell Boulevard 以西屬 Ward 14，以東屬 Ward 19。我們核實了這兩個選區都在九個選區名單上，也核對了 E03 六份個別申請所在的選區。但我們沒有逐一核對這個區北緣的每一塊地，所以請理解為大致在範圍內，而不是完全在範圍內。把它和半獨立屋的數據放在一起，這是本頁最鋒利的一件事。一套 Danforth 半獨立屋，以掛牌價的104%在28天內成交，如今還附帶一條六個單元的按權利路徑。E03 是那種罕見的分區：小型開發商和自住家庭在爭同一棟房子。
• MTSA 分區是政策，還不是法律。覆蓋120個主要交通站區的官方規劃修訂在2025年8月獲省府批准並已生效。草擬的分區將允許車站200米內最高30層、容積率8.0，200至500米範圍內20層、容積率6.0。在 Neighbourhoods 分區，主要街道200米內最高六層。E03 有一長串這樣的車站：Pape、Donlands、Greenwood、Coxwell、Woodbine、Main Street、Danforth GO、Victoria Park、Cosburn、Chester 與 Broadview。但分區還沒有立法。市府本應在2026年春季前更新分區。但98號法案，《2026年建造住房與改善交通基建法》，已於2026年6月2日獲御准。它要求多倫多重新評估實施方式，因而把市議會的批准推遲到有了修訂後的工作計劃為止。這條片區自己的次級規劃同樣未定。SASP 552，Coxwell 到 Victoria Park，已生效，並在 Woodbine 那宗批准中被引用。但 OPA 573 / SASP 772，Don Valley 到 Coxwell，涵蓋 Greektown、Playter 與 Danforth，於2022年4月通過後被上訴至安大略土地審裁處。聆訊原定2024年12月2日開始，我們找不到任何公布的裁決。而 OPA 478，Main Street 研究，自2019年起一直在上訴中，也不在省府2025年8月批准的那六份官方規劃修訂之列。結論：E03 大部分範圍的建築高度確實未定——對有耐心的併地者是機會，對今天就付錢的人是風險。
• 自行車道不會被拆；下一批可能會。這件事值得說準確，因為常常被說錯。Danforth 的自行車道是永久的，不是試點。市議會在2021年12月批准其永久地位，2022年夏季裝設了通往 Victoria Park 的延伸段，所以受保護的車道現在從 Broadview 一直到 Victoria Park。212號法案的拆除令只點名 Bloor、Yonge 與 University，Danforth 不在名單上。2025年7月，一名安大略高等法院法官認定強行拆除19公里受保護車道「武斷」且「魯莽」，違反《憲章》。2026年8月14日，上訴法院三名法官組成的合議庭一致推翻了這項裁決，認定《憲章》並不保障自行車道，因此省府現在可以拆除 Bloor、Yonge 與 University 的車道。Cycle Toronto 表示會繼續抗爭。安省還在2025年通過了60號法案，進一步限制市政興建自行車道。所以 E03 眼下真正的風險在於新建車道（現在明確由省府決定），而不是拆掉 Danforth 上已經存在的車道。
• Michael Garron：已交付，正在收尾。Ken and Marilyn Thomson Patient Care Centre 已完工並投入運作，病人與員工在2023年初完成搬遷。A、B、C 三翼於2025年3月21日永久關閉，主入口從 Coxwell Avenue 移到 Sammon Avenue 的臨時入口。A、B、C、F 四翼與 D 裙樓的拆除貫穿2026年，為新的 Coxwell Avenue 入口與新綠地讓路。醫院自己公布的時間表說，所有拆除與景觀工程在2026年完成，項目結案，並附上慣常的可能變動聲明。它此前說的是2026年春季，所以請當作一次小幅延後。
• Danforth GO 東移500米，而 GO 服務升級沒有日期。Metrolinx 在2025年10月的說明會上描述了新的南月台、延長的行人隧道和一棟新的輔助建築。同時也描述把車站往東移約500米，為 Lakeshore East 擴建讓出空間。前期工程從2025年9月做到2026年春季，主體施工從2026年秋季到2029年。居民提出走去 Main Street 地鐵站的路更遠了，而那段接駁本來就有大約300米露天人行道，沒有遮蔽。這是本地報紙引述 Metrolinx 的單一來源報導，我們照實標明。另請注意 Danforth GO 位於 Danforth Avenue 的 E02 那一側。與此同時，E03 南緣的走廊工程基本完成。第四條軌道的路基平整與擋土牆，以及 Pape Avenue 到 Kennedy Road 之間的隔音牆，在2025年夏季達到實質完工。Warden、Woodbine 與 Danforth Avenue 三座鐵路橋的拓寬在2025年7月完成。而 Small's Creek 谷地的木棧道，修復了被工程截斷的一條步道，在2025年9月19日開放。沒有日期的，是這一切為之而建的服務本身。Metrolinx 在2025年5月終止了與 ONxpress Operations Inc. 的合約，而市府自己的 GO 擴建年度更新沒有公布任何電氣化日期。我們無法從一手來源核實，2025年3月見報的縮減中哪些走廊留了下來。所以我們不列出 Lakeshore East 的電氣化日期，也不聲稱 E03 會拿到電氣化的服務改善。站得住的說法就是準確的說法：土建已經建好，服務升級沒有排期。
• 開發管線：獲批的、申報中的，以及被擱置的。三個已獲批。1099 Broadview Avenue：共用裙樓上的14層與16層，313個單元，2025年12月16至17日經市議會批准。985 Woodbine Avenue 連同2078至2106 Danforth Avenue：一棟35層塔樓和一棟10層建築，606個單元，緊鄰 Woodbine 站，符合 SASP 552。這一個包含14個租賃置換單元和12個可負擔租賃單元，外加一間超市、一處劇場空間和一所托兒所。它在2024年10月獲推薦、11月獲批，並附帶爭取更多可負擔單元的條款。還有1095與1111 Danforth Avenue：13層、272個租賃單元，保留 Trull Funeral Home 的立面，2024年4月獲推薦批准。三個在審。1450與1500 O'Connor Drive：四棟14、15、21與29層的建築，915個租賃單元，2025年7月初遞交，尚未獲批。2451至2495 Danforth Avenue，Sobeys 地塊：13層與29層，620個單元。工作人員在2025年11月10日建議批准，我們無法確認市議會的決定。還有654至668 Danforth Avenue 連同717至723 Pape Avenue：49層、496個單元，位於未來的 Pape 站。那就是2022年 Greektown 密度爭議背後的那個提案。它最後一次被確認為「在審」是2022年9月，我們無法核實它2026年的狀態。不要把它說成已獲批。然後是最該當作警示的那一個：1627與1675 Danforth Avenue 的 Danforth Garage 用地。那是 Danforth 與 Coxwell 交界的5.05英畝，計劃做成一個公共綜合體，包含可負擔住房、一座新圖書館、一個警局、一處 TTC 設施和社區康樂設施。官方規劃與分區法規修訂在2019年12月經市議會通過，該地塊在2020年5月被納入 Housing Now 第二期。在2026年5月7日的規劃與住房委員會上，工作人員報告它「尚未取得全額資金，因此將繼續進行可行性研究」。到2026年5月中，它被報導為降級處理，開工時間待定。2019年就已分區，2026年仍未獲資金。838 Broadview Avenue 也在2026年5月的同一份名單上，沒有開工日期。E03 對外宣傳的2026至2031年公共項目管線裡，大約一半目前沒有獲得資金的開工日期——這是 E03 的營銷最常略掉的一句話。

我們怎麼給 E03 定價

在2.7個月的供應月數和掛牌價100%這個水平上，沒有人在這裡買到折扣。買到的是這樣一個區：均價一年跌了8.7%，而一套典型住宅少值5.82%。要做的功課是弄清楚對方報給你的是這兩者中的哪一個、六單元許可到底值多少錢，以及四到五年的施工讓你付出什麼——換來的是一個沒有人肯給出日期的回報。

租賃 論證

簡短版：E03 在任何有意義的規模上都不是租賃投資者的市場，數據在這一點上毫不含糊。2026年第二季度，全區一共錄得71套公寓掛牌、27套租出——一居室2,024加元，兩居室2,864加元，單間1,460加元，只有四份租約。聯排：掛六套、租出三套。同一個季度，C08 租出了3,535套公寓。把 E03 當成租金收益標的來營銷的人，手上的樣本是27。

我們不給 E03 標一個租金收益率。原因在樣本。全區這一季只有22筆公寓成交，均價599,955加元，在售29天、成交價為掛牌價的99%，再加上13份一居室租約。用二十二筆成交和十三份租約算出來的收益率，是兩個小數字的比值，每個季度都會因為和市場無關的原因而變動。所以我們只報租金和筆數，不報那個百分比。

反過來也是真的：同樣的稀薄意味著 E03 沒有招租壓頂。這裡不存在一條即將和私人房東搶客的專建租賃管線，因為根本就沒有多少租賃市場給它進。E03 的收入論證真正安身的地方是多單元。在第14或第19選區做一個六單元改造，用 E03 買一棟房子的入場成本和本地租金表來算，是一個和買公寓吃租完全不同、也站得住得多的模型。我們按物業逐個搭這個模型，把建造成本和市政配套問題都放進去。

關於 E03 的常見問題

市場統計數據為匯總數字，轉載自 Toronto Regional Real Estate Board。來源為2026年8月、9月及2025年9月的 Market Watch 報告（多倫多市行政分區）、2026年9月的 MLS Home Price Index Public Tables、Community Housing Market Report（多倫多東區，2026年第二季度）、Condo Market Report（2026年第二季度）及 Rental Market Report（2026年第二季度）。TRREB 不發布 E03 的聯排基準價。選區與分區的對應關係為近似，僅就具體申請核實，未做窮盡核實。按權利的單元許可受具體地塊的分區、市政配套和建築規範約束。供應月數為 TRREB 發布的全房型口徑12個月趨勢值。板塊拆分、社區佔比、房型佔比及市場之間的百分比比較由我們根據公布數字計算。凡我們自行計算單一板塊的供應月數之處，均為該月在售房源除以該月成交量。MLS 房價指數的同比變化為 TRREB 發布的數字；TRREB 會修訂其價格歷史，因此在指數上直接做算術無法復現這些數字。成交兩筆及以下時 TRREB 隱去統計。社區邊界描述源自 TRREB 發布的社區地圖圖層，該圖層自2011年起未更新，TRREB 亦未發布街道級定義。信息被認為可靠但不作保證，亦不構成對任何具體物業的估價或評估。過往市場表現不預示未來結果。基礎設施、規劃與開發時間表以 Metrolinx、TTC、Infrastructure Ontario、Waterfront Toronto、安大略省、加拿大政府及多倫多市截至2026年9月的公開報導為準，可能發生變化。凡時間表未公布、未獲資金、在上訴或被質疑之處，我們均已注明。Prepared by Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage. Each Office Independently Owned and Operated. 無意招攬目前已掛牌出售的物業或已簽約的買家。