片区情报 / E03 Danforth East、Greektown 与 Pape Village

均价说跌了8.7%。一套典型住宅的价值少了5.8%。

Danforth Village-East York、O'Connor-Parkview、Woodbine-Lumsden、East York、Crescent Town、Broadview North、Danforth 与 Playter Estates。2026年9月这里的平均成交价比2025年9月低8.7%，中位价低5.5%。基准价——也就是一套典型住宅值多少——跌了5.82%。这个区在三项指标上都跑输全市。成交价仍然达到挂牌价的100%，27天售出。以下是真正发生的事，以及我们据此怎么定价。

数据截至2026年9月 / TRREB Market Watch、Community、Condo 与 Rental Market Reports / 每月覆核 / Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage

来源：TRREB Market Watch，2026年9月与2025年9月，第4、10与26页。与多伦多市的基准价对比，取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年9月，该报告公布 Market Watch 没有的全市数字。各房型占比由我们按公布的成交量计算。

市场概况，按房型

上个月成交结构把均价推了上去。这个月推得更用力：独立屋占成交的73%，均价涨了2.0%，中位价跌了7.9%。要记住的数字是基准价，一年跌了5.82%，而这个区仍然以挂牌价成交，用时不到一个月。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，第4、8、10、12、14、16页。分区新挂牌成交率（趋势）45.9%；供应月数（趋势）2.7。E03 在2026年9月有四笔 att/row/townhouse 成交，没有公寓式联排成交；联排那一行的价格按我们的小样本规则隐去，公寓式联排那一行是空的。半独立屋和公寓的均价与中位价，在九笔和五笔成交的月份按同一规则不予列出；见表格正下方的说明。年度对比方面：2025年9月是59笔成交，均价1,229,621加元，中位价1,090,000加元，挂牌价105%，18天。

公寓。2026年9月五笔成交，8月是三笔。在这个量级上，均价或中位价逐月比较毫无意义，所以我们只报成交笔数，并改为追踪基准价：453,500加元，一年跌7.69%（TRREB MLS 房价指数，公寓）。这如今是我们追踪的六个片区里一年跌幅最陡的，超过了 C01 的6.88%和全市的6.36%。E03 的公寓在这一轮的大部分时间里靠数量少而得到保护；现在不再受保护了。

对比我们覆盖的片区

六个片区，按成交速度排列。E03 第二紧，仅次于 E01。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，全房型，多伦多市行政分区口径与 All TRREB Areas 汇总。供应月数是 TRREB 公布的12个月趋势值。

以及十二个月的价格走向——这个指标把 E03 申报的跌幅和它真实的跌幅分开。

来源：TRREB Market Watch，2026年9月，第26页；多伦多市那一行取自 TRREB 的 MLS Home Price Index Public Tables，2026年9月。这些是 TRREB 自己公布的同比数字。TRREB 会修订价格历史，所以拿指数自行计算并不能还原这些数字。TRREB 不为 E03 发布联排基准价。

三点观察。E03 对公寓调整的免疫是结构性的，而它已经磨穿了。它的公寓基准价跌了7.69%，全市是6.36%，W04 是4.75%。这一轮的大部分时间里，E03 的公寓跌得比全市少，因为几乎没有公寓可以重新定价：66笔成交中只有5笔，164套在售中只有29套。数量这一点仍然成立——E03 根本不让你买到公寓的错位，因为所谓错位就是 Crescent Town 的29套挂牌。它的投资理由是独立屋，否则就没有。E03 与 W04 的价格历史几乎一样，眼下的市况却相反。基准指数305.7对305.8，相差不到0.1%——但基准价是1,016,900加元对782,300加元，供应月数2.7对5.5。E03 的溢价买到的是更快的成交和稀缺的独立屋，不是更好的增长记录。还有独立屋如今是最锋利的那一端，成交价达挂牌价的99%，24天售出，共48笔。半独立屋仍以104%成交，但用了28天、只有九笔，太少，靠不住。

八个社区，其中一个不是 Danforth

E03 刚好包含八个 MLS 社区。请注意，真正叫「Danforth」的那个社区只占全区第二季231笔成交中的27笔，而 Greektown 根本不是 MLS 社区——它横跨 Danforth 与 Playter Estates-Danforth。

来源：TRREB Community Housing Market Report，Toronto East，2026年第二季，Toronto E03 社区分解，全物业类型。我们的提取结果在八个社区合计为231笔成交与283,919,437加元，公寓一栏合计22笔，与 TRREB 2026年第二季 Condo Market Report 的 E03 行一致。占比由我们计算。成交在两笔或以下时 TRREB 不予公布，因此凡建立在一笔或两笔成交上的分类型数据都是空的——八个社区每一个都至少有一格如此。

E03 按成交计89%是独立屋类，而公寓成交不再局限于一个社区：八个社区里本季只有两个完全没有公寓成交，此前是五个。Crescent Town 仍然是最便宜的，而且差距很大，736,364加元对全区的1,229,088加元，也是最慢的，25天，但它只占全区22笔公寓成交中的7笔，与 Broadview North 一样多。把 Crescent Town 拿掉，E03 其余部分的均价是1,280,954加元。Crescent Town 对 E03 分区均价做的事，正是 CityPlace 对 C01 做的事，只是方向相反。以下是八个社区在卖家实际拿到多少挂牌价上的排名。Danforth 110%、Playter Estates-Danforth 108%、Danforth Village-East York 107%、East York 104%、Broadview North、O'Connor-Parkview 与 Woodbine-Lumsden 同为102%，Crescent Town 100%。八个全部以挂牌价或更高成交，涵盖了全区全部231笔成交。第一季有三个低于挂牌价。

这里真正在变的是什么

E03 的处境不寻常，也不舒服：干扰是签了合同、排了日期的，而好处只是一个范围。下面每一项都按已经确认的事实陈述。

• 安大略线：市府说2031年；Metrolinx 已经不再为这个日期辩护。市府的安大略线施工更新，2025年第四季，日期为2025年12月18日，写明这条线「预计于2031年完工」——15.6公里，15个站，从 Exhibition 到 Don Valley 站。四份主要合约都已授出并在进行，包括 Pape 隧道与地下车站标段。九周之后，2026年2月18日，Metrolinx 的首席执行官给了不一样的答案。他说这个项目「正朝2030年代初完成土建、然后开始测试与调试的方向走」。载客通车在那之后。他明确拒绝给出目标日期。2019年的承诺是2027年通车、造价109亿加元。目前见报的造价已经超过270亿加元。还有两点。Gerrard 站在 E01，不在 E03，尽管它经常被算到 Danforth 片区头上。而北段、也就是 Pape 那一段，我们找不到任何公开资料确认盾构机已经始发——已确认始发的是从 Exhibition 往南的那一台。
• Pape 与 Cosburn：干扰的时间表，用数字说。Pape 站是安大略线与2号线交会的地方。大规模开挖从2025年10月开始，工人正在对现有 TTC 地铁箱体做托换，预计2026年7月完成。875至887 Pape Avenue 六处 Metrolinx 名下物业的拆除，原定2026年初。Bain Avenue 的紧急出口建筑做到2027年第二季，2027年春季起高峰每天70车次。到2026年夏天之前，Pape 站每天大约100车次——而市府批准的运土路线就是 Danforth Avenue 本身。Pape 巴士总站自2024年5月12日起完全关闭，要到2026年夏末。Cosburn 站在 Broadview North 的 Pape 与 Cosburn 交界，开挖支护做到2027年第三季。卡车流量从现在的每天18车次增加到2026年春季的42车次。到2026年秋季开挖与车站施工开始时高峰达每天114到116车次，并「预计持续到2031年」。Pape Village 超过一个街区的商铺已在2025年拆除。除此之外，Danforth Avenue 本身也被挖开。市府的 Danforth Avenue 升级工程从 Main Street 做到 Victoria Park：更换污水与供水管、重铺路面，并把油漆自行车道升级为抬高的混凝土自行车道。这项工程从2026年2月22日那一周开始，做到2026年秋季。省府计划在两个站点做交通导向社区，Pape 约440个单元，Cosburn 约410个。两者都没有公布施工时间表，也没有指定的合作方。
• 2号线：运力这条线是2037年的事。2026年1月15日宣布由 Alstom 提供70列六节编组 Metropolis 列车，合约23亿加元，并有最多再加150列的选择权。70列中有55列用来替换2号线的车队。总装在 Thunder Bay，测试在 Kingston，55%加拿大成分。新闻稿和行业报导都没有公布交付或投入服务的日期，所以不要给它安一个年份。信号方面，TTC 在2026年选定 Hitachi Rail Canada，而它自己的项目页把工作写成「设计阶段」，没有公布完工日期。关于董事会文件的报导把合约定在4.077亿加元，分阶段安装到2037年，并指出新旧车混跑时这条线无法自动运行。所以被广泛引用的 Bloor-Danforth 运力增加40%是真的，它公布的时间点是2037年，而且取决于换车队。这是 E03 交通故事里营销与时间表落差最大的一项。已经交付的是无障碍设施。Donlands 于2024年10月、Greenwood 于2026年2月变为无障碍，此前是2017年的 Coxwell 与 Woodbine，以及2004年的 Main Street。TTC 公布的 Easier Access 时间表上，这条片区已经没有未完成的车站。
• 六单元：E03 位于仅有的九个选区中的两个。这是 E03 定价方式上最具体、也最少被讨论的变化。市议会在2025年6月26日通过 OPA 818 与654-2025号分区法规，在多伦多25个选区中的九个允许最多六个单元按权利建造。其中两个——Ward 14 Toronto-Danforth 与 Ward 19 Beaches-East York——覆盖了 E03 几乎全部范围。其余十六个选区仍按2023年的多单元法规封顶在四个单元。大致上，E03 在 Coxwell Boulevard 以西属 Ward 14，以东属 Ward 19。我们核实了这两个选区都在九个选区名单上，也核对了 E03 六份个别申请所在的选区。但我们没有逐一核对这个区北缘的每一块地，所以请理解为大致在范围内，而不是完全在范围内。把它和半独立屋的数据放在一起，这是本页最锋利的一件事。一套 Danforth 半独立屋，以挂牌价的104%在28天内成交，如今还附带一条六个单元的按权利路径。E03 是那种罕见的分区：小型开发商和自住家庭在争同一栋房子。
• MTSA 分区是政策，还不是法律。覆盖120个主要交通站区的官方规划修订在2025年8月获省府批准并已生效。草拟的分区将允许车站200米内最高30层、容积率8.0，200至500米范围内20层、容积率6.0。在 Neighbourhoods 分区，主要街道200米内最高六层。E03 有一长串这样的车站：Pape、Donlands、Greenwood、Coxwell、Woodbine、Main Street、Danforth GO、Victoria Park、Cosburn、Chester 与 Broadview。但分区还没有立法。市府本应在2026年春季前更新分区。但98号法案，《2026年建造住房与改善交通基建法》，已于2026年6月2日获御准。它要求多伦多重新评估实施方式，因而把市议会的批准推迟到有了修订后的工作计划为止。这条片区自己的次级规划同样未定。SASP 552，Coxwell 到 Victoria Park，已生效，并在 Woodbine 那宗批准中被引用。但 OPA 573 / SASP 772，Don Valley 到 Coxwell，涵盖 Greektown、Playter 与 Danforth，于2022年4月通过后被上诉至安大略土地审裁处。聆讯原定2024年12月2日开始，我们找不到任何公布的裁决。而 OPA 478，Main Street 研究，自2019年起一直在上诉中，也不在省府2025年8月批准的那六份官方规划修订之列。结论：E03 大部分范围的建筑高度确实未定——对有耐心的并地者是机会，对今天就付钱的人是风险。
• 自行车道不会被拆；下一批可能会。这件事值得说准确，因为常常被说错。Danforth 的自行车道是永久的，不是试点。市议会在2021年12月批准其永久地位，2022年夏季装设了通往 Victoria Park 的延伸段，所以受保护的车道现在从 Broadview 一直到 Victoria Park。212号法案的拆除令只点名 Bloor、Yonge 与 University，Danforth 不在名单上。2025年7月，一名安大略高等法院法官认定强行拆除19公里受保护车道「武断」且「鲁莽」，违反《宪章》。2026年8月14日，上诉法院三名法官组成的合议庭一致推翻了这项裁决，认定《宪章》并不保障自行车道，因此省府现在可以拆除 Bloor、Yonge 与 University 的车道。Cycle Toronto 表示会继续抗争。安省还在2025年通过了60号法案，进一步限制市政兴建自行车道。所以 E03 眼下真正的风险在于新建车道（现在明确由省府决定），而不是拆掉 Danforth 上已经存在的车道。
• Michael Garron：已交付，正在收尾。Ken and Marilyn Thomson Patient Care Centre 已完工并投入运作，病人与员工在2023年初完成搬迁。A、B、C 三翼于2025年3月21日永久关闭，主入口从 Coxwell Avenue 移到 Sammon Avenue 的临时入口。A、B、C、F 四翼与 D 裙楼的拆除贯穿2026年，为新的 Coxwell Avenue 入口与新绿地让路。医院自己公布的时间表说，所有拆除与景观工程在2026年完成，项目结案，并附上惯常的可能变动声明。它此前说的是2026年春季，所以请当作一次小幅延后。
• Danforth GO 东移500米，而 GO 服务升级没有日期。Metrolinx 在2025年10月的说明会上描述了新的南月台、延长的行人隧道和一栋新的辅助建筑。同时也描述把车站往东移约500米，为 Lakeshore East 扩建让出空间。前期工程从2025年9月做到2026年春季，主体施工从2026年秋季到2029年。居民提出走去 Main Street 地铁站的路更远了，而那段接驳本来就有大约300米露天人行道，没有遮蔽。这是本地报纸引述 Metrolinx 的单一来源报导，我们照实标明。另请注意 Danforth GO 位于 Danforth Avenue 的 E02 那一侧。与此同时，E03 南缘的走廊工程基本完成。第四条轨道的路基平整与挡土墙，以及 Pape Avenue 到 Kennedy Road 之间的隔音墙，在2025年夏季达到实质完工。Warden、Woodbine 与 Danforth Avenue 三座铁路桥的拓宽在2025年7月完成。而 Small's Creek 谷地的木栈道，修复了被工程截断的一条步道，在2025年9月19日开放。没有日期的，是这一切为之而建的服务本身。Metrolinx 在2025年5月终止了与 ONxpress Operations Inc. 的合约，而市府自己的 GO 扩建年度更新没有公布任何电气化日期。我们无法从一手来源核实，2025年3月见报的缩减中哪些走廊留了下来。所以我们不列出 Lakeshore East 的电气化日期，也不声称 E03 会拿到电气化的服务改善。站得住的说法就是准确的说法：土建已经建好，服务升级没有排期。
• 开发管线：获批的、申报中的，以及被搁置的。三个已获批。1099 Broadview Avenue：共用裙楼上的14层与16层，313个单元，2025年12月16至17日经市议会批准。985 Woodbine Avenue 连同2078至2106 Danforth Avenue：一栋35层塔楼和一栋10层建筑，606个单元，紧邻 Woodbine 站，符合 SASP 552。这一个包含14个租赁置换单元和12个可负担租赁单元，外加一间超市、一处剧场空间和一所托儿所。它在2024年10月获推荐、11月获批，并附带争取更多可负担单元的条款。还有1095与1111 Danforth Avenue：13层、272个租赁单元，保留 Trull Funeral Home 的立面，2024年4月获推荐批准。三个在审。1450与1500 O'Connor Drive：四栋14、15、21与29层的建筑，915个租赁单元，2025年7月初递交，尚未获批。2451至2495 Danforth Avenue，Sobeys 地块：13层与29层，620个单元。工作人员在2025年11月10日建议批准，我们无法确认市议会的决定。还有654至668 Danforth Avenue 连同717至723 Pape Avenue：49层、496个单元，位于未来的 Pape 站。那就是2022年 Greektown 密度争议背后的那个提案。它最后一次被确认为「在审」是2022年9月，我们无法核实它2026年的状态。不要把它说成已获批。然后是最该当作警示的那一个：1627与1675 Danforth Avenue 的 Danforth Garage 用地。那是 Danforth 与 Coxwell 交界的5.05英亩，计划做成一个公共综合体，包含可负担住房、一座新图书馆、一个警局、一处 TTC 设施和社区康乐设施。官方规划与分区法规修订在2019年12月经市议会通过，该地块在2020年5月被纳入 Housing Now 第二期。在2026年5月7日的规划与住房委员会上，工作人员报告它「尚未取得全额资金，因此将继续进行可行性研究」。到2026年5月中，它被报导为降级处理，开工时间待定。2019年就已分区，2026年仍未获资金。838 Broadview Avenue 也在2026年5月的同一份名单上，没有开工日期。E03 对外宣传的2026至2031年公共项目管线里，大约一半目前没有获得资金的开工日期——这是 E03 的营销最常略掉的一句话。

我们怎么给 E03 定价

在2.7个月的供应月数和挂牌价100%这个水平上，没有人在这里买到折扣。买到的是这样一个区：均价一年跌了8.7%，而一套典型住宅少值5.82%。要做的功课是弄清楚对方报给你的是这两者中的哪一个、六单元许可到底值多少钱，以及四到五年的施工让你付出什么——换来的是一个没有人肯给出日期的回报。

租赁 论证

简短版：E03 在任何有意义的规模上都不是租赁投资者的市场，数据在这一点上毫不含糊。2026年第二季度，全区一共录得71套公寓挂牌、27套租出——一居室2,024加元，两居室2,864加元，单间1,460加元，只有四份租约。联排：挂六套、租出三套。同一个季度，C08 租出了3,535套公寓。把 E03 当成租金收益标的来营销的人，手上的样本是27。

我们不给 E03 标一个租金收益率。原因在样本。全区这一季只有22笔公寓成交，均价599,955加元，在售29天、成交价为挂牌价的99%，再加上13份一居室租约。用二十二笔成交和十三份租约算出来的收益率，是两个小数字的比值，每个季度都会因为和市场无关的原因而变动。所以我们只报租金和笔数，不报那个百分比。

反过来也是真的：同样的稀薄意味着 E03 没有招租压顶。这里不存在一条即将和私人房东抢客的专建租赁管线，因为根本就没有多少租赁市场给它进。E03 的收入论证真正安身的地方是多单元。在第14或第19选区做一个六单元改造，用 E03 买一栋房子的入场成本和本地租金表来算，是一个和买公寓吃租完全不同、也站得住得多的模型。我们按物业逐个搭这个模型，把建造成本和市政配套问题都放进去。

关于 E03 的常见问题

市场统计数据为汇总数字，转载自 Toronto Regional Real Estate Board。来源为2026年8月、9月及2025年9月的 Market Watch 报告（多伦多市行政分区）、2026年9月的 MLS Home Price Index Public Tables、Community Housing Market Report（多伦多东区，2026年第二季度）、Condo Market Report（2026年第二季度）及 Rental Market Report（2026年第二季度）。TRREB 不发布 E03 的联排基准价。选区与分区的对应关系为近似，仅就具体申请核实，未做穷尽核实。按权利的单元许可受具体地块的分区、市政配套和建筑规范约束。供应月数为 TRREB 发布的全房型口径12个月趋势值。板块拆分、社区占比、房型占比及市场之间的百分比比较由我们根据公布数字计算。凡我们自行计算单一板块的供应月数之处，均为该月在售房源除以该月成交量。MLS 房价指数的同比变化为 TRREB 发布的数字；TRREB 会修订其价格历史，因此在指数上直接做算术无法复现这些数字。成交两笔及以下时 TRREB 隐去统计。社区边界描述源自 TRREB 发布的社区地图图层，该图层自2011年起未更新，TRREB 亦未发布街道级定义。信息被认为可靠但不作保证，亦不构成对任何具体物业的估价或评估。过往市场表现不预示未来结果。基础设施、规划与开发时间表以 Metrolinx、TTC、Infrastructure Ontario、Waterfront Toronto、安大略省、加拿大政府及多伦多市截至2026年9月的公开报导为准，可能发生变化。凡时间表未公布、未获资金、在上诉或被质疑之处，我们均已注明。Prepared by Eric Geng, Salesperson, RE/MAX City Accord Realty Inc., Brokerage. Each Office Independently Owned and Operated. 无意招揽目前已挂牌出售的物业或已签约的买家。